המדריך להתחדשות עירונית – מה חשוב לדעת ומהם השלבים?

החלטתם לקדם פרויקט התחדשות עירונית, תמ”א 38 או פינוי בינוי בבניין שלכם? ייצרנו לכם כאן מדריך מעשי של מה אתם חייבים לעשות במטרה לקדם את היוזמה בצורה מוצלחת שלב אחר שלב:

גיבוש רוב של דיירים בבניין המסכימים לקידום התוכנית
אז כדי לקדם תוכנית התחדשות עירונית נדרשת הסכמה של מינימום 67% מהדיירים בבניין. ניתן לכנס אסיפת דיירים ולייצר עניין בקידום תוכנית כזו ולהציג את כל התועלות שלה כגון: שידרוג הבניין, דירה חדשה, עליית ערך הדירה בפני הדיירים על מנת להגיע להסכמה רחבה.

גיבוש הדיירים ובחירת נציגות
יש לכם הסכמה של 67% מהדיירים? עכשיו מומלץ לבחור נציגות אשר תוביל את התהליך ותהיה השגרירה שלכם מול הרשויות ומול היזם ותדאג לקדם את התהליך מול הכל הגורמים השונים כמו היזם, הקבלן המבצע, רשויות, עו”ד ועוד.

בחינת היתכנות ליציאה לדרך
יש לבחון מול הרשות המקומית מהן זכויות הבנייה המגיעות לבניין מכוח התב”ע (תוכנית בניין עיר) ומאפשרות או לא מאפשרות את ההיתכנות ההנדסית והכלכלית להקמת הפרויקט.

איך בוחרים יזם מתאים לקידום התחדשות עירונית / התמ”א 38 / פינוי בינוי ?
אחרי שהבנו כי יש היתכנות לפרויקט הגיע הזמן לבחור יזם. בחירת יזם הוא תהליך חשוב והכרחי אשר ישפיע על עתיד הפרויקט ועל איכות חייהם של הדיירים בעתיד. חשוב לבחור יזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית, ועם איתנות פיננסית להבטחת השלמת הפרויקט במועד ולשביעות רצון כל הגורמים המעורבים.

בחירתו של היזם משפיעה לא רק על התמורה אותה יקבלו דיירי הפרויקט אלא בהכרח גם על סיכויי היציאה של הפרויקט לפועל, על פרק הזמן שייקח לסיימו ולבסוף על התוצר המוגמר והחשוב ביותר – הדירות.

טיפים חשובים לבחינת יזם 

• וותק וניסיון עם פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי –  מומלץ אף לעשות סיור ולראות “בעיניים” פרויקטים של החברה כדי להתרשם מאיכות הבנייה. קיים יתרון בולט לחברות שכבר פועלות באותה רשות מקומית.
• המלצות מדיירים בפרויקטים שעברו תמ”א 38 ופינוי בינוי עם אותו יזם.
• איתנות פיננסית  – מומלץ לבחון דו”חות פיננסים של היזם המעידים על איתנותו, ויציבותו הפיננסית, יכולתו של היזם לממן את פרויקט התמ”א 38/ פינוי בינוי ולקבל ליווי בנקאי היא קריטית. יתרון בולט קיים לחברות בורסאיות המציגות דו”חות פיננסים שקופים ויכולות לספק שקט וביטחון לדיירים שהפרויקט לא ייתקע עקב בעיות מימון או נזילות של היזם.
• רקע משפטי – רצוי לבצע בדיקה של הרקע המשפטי של היזם, האם מדובר בחברה רשומה ולראות כי אין לחברה הפרות חוק.

מינוי עו”ד לייצוג הדיירים בפרויקט התמ”א / פינוי בינוי
נציגות הפרויקט תבחר עו”ד אשר ילווה את הפרויקט בכל ההתקשרות מול היזם לכל אורך הדרך. עורך הדין אמור לדאוג לאינטרסים של הדיירים ולשמור על זכויותיהם לאורך כל התהליך. העו”ד ינהל מו”מ מול הקבלן על מנת למקסם את תמורתם של דיירי הפרויקט.

קידום הליך רישוי מול הוועדה המקומית/ מחוזית
כעת, החברה היזמית מכינה תוכנית מפורטת עם אדריכל ומגישה לרשות המקומית לאישור וקידום הליך של היתר בנייה עד לקבלתו

מזל טוב! יצאנו לדרך
אם הגעתם לרגע הזה אומר שיש סבירות גבוהה שהבניין שלכם יהרס בקרוב ויעבור תמ”א 38 או פינוי בינוי וייבנה לכם בניין חדש ומודרני. הליך הבנייה מצריך הקפדה חסרת פשרות בכל ההיבטים ועבודה עם אנשי מקצוע אמינים ומקצועיים בכדי שהבנייה תתקדם כפי המצופה והדירות יוכלו להימסר בזמן שנקבע.
הדרך עוד ארוכה וכנראה תקח כמה שנים אבל תקבלו דירה חדשה ומשודרגת ששוויה גבוה משמעותית מהדירה הישנה!

חברת רותם שני מובילה מצוינות בתחום הנדל”ן מזה שלושה עשורים. מתמחה בהתחדשות עירונית, קובעת סטנדרטים פורצי דרך במגורים, ומייצרת חזון סביבתי וקהילתי חדש. החברה מחזיקה בהיקף פרויקטים של כ-4,500 יחידות דיור*, לצד 200 אלף מ”ר (עיקרי) לתעסוקה ומסחר.

הניסיון המוכח ורב השנים שלנו בכל המתווים להתחדשות העירונית, לצד האיתנות הפיננסית שלנו, מאפשרים לנו לקדם מספר משמעותי של פרויקטים ומבטיחים לכם ראש שקט ובטחון מלא בכל התהליך, מהמפגש הראשון ועד לכניסה אל הדירה החדשה שלכם וגם אחרי האכלוס. חולמים גם אתם לקדם תמ”א /פינוי בינוי אצלכם בבניינים ולעבור לדירה חדשה ומפנקת מוזמנים להקיש כאן