התחדשות עירונית: מנוף להתייעלות אורבנית ולשדרוג השירות לתושב

התמונות מרעידת האדמה בטורקיה, יחד עם רעידות המשנה שהורגשו בישראל, מהוות תזכורת לסיבה בעטיה נהגתה תכנית מתאר ארצית 38.
עם זאת, חיזוק מבנים לרעידות אדמה ויצירת מרחב דירתי מוגן, כבר מזמן אינן ההצדקות היחידות להתחדשות עירונית, שמהווה את אחד המפתחות המשמעותיים למיתון הפער שבין הביקוש להיצע בשוק הדיור ולעדכון הסביבה האורבנית בישראל.

גיא גרוס, סמנכ”ל ההנדסה ברותם שני, מסביר כיצד פרויקטים במתכונת של פינוי בינוי הן הזדמנות לשיפור המרחב העירוני, לשדרוג התשתיות והשירות לתושב ולא פחות חשוב: להתייעלות עירונית.

תמ”א 38 1 – 2- ו… פינוי בינוי: האבולוציה של ההתחדשות העירונית

מדינת ישראל מתמודדת עם איומים מבית ומחוץ בשגרה, כאשר ברקע עובדת היותנו על השבר הסורי אפריקאי מציבה בפני קברניטיה דאגה קיומית של ממש.
המומחים מעריכים כיום שאין שאלה אם תהיה רעידת אדמה משמעותית בישראל, אלא נשאלת רק השאלה מתי.
מרבית הבניינים שנבנו לפני שנות ה- 80 של המאה הקודמת לא תוכננו לעמוד בפני רעידות אדמה. בהתחשב בנפח המבנים שנבנו באותה תקופה, רעידת אדמה משמעותית לא רק שתסכן את יושבי אותם בתים, אלא שעלולה לסכן את כל הכלכלה הישראלית.
מאז מלחמת המפרץ הצטרף גם איום הטילים ועלה הצורך במרחב מוגן בדירות המגורים.
תמ”א 38 נהגתה כדי לתת מענה לשני פערים אלה, ולמעשה במסגרתה ניתנו זכויות בניה שמטרתן לאפשר ולעודד את חיזוק המבנים ומיגון הדירות. בהמשך, התווספה גם תמ”א 38/2, הריסה ובניה מחדש, גם היא יוזמה ברמת המגרש הבודד שנשענת כמעט תמיד על התשתיות הקיימות ותוספת יחדות הדיור בה זניחה, לכן התועלת ממנה ברמה הציבורית מוגבלת.

תוכניות פינוי בינוי טיפלו בקבוצת מגרשים שתוכננו יחד על ידי יזם אחד, וידעו לתת תוספת נפחית יותר משמעותית של יחידות דיור. לעיתים קרובות התוכניות שילבו עירוב שימושים ולא אחת נדרש שדרוג תשתיות כדי לקלוט את ההגדלה הנפחית. פרויקטים אלה היוו את הסנונית שהראתה את הפוטנציאל של ציפוף, לצד פוטנציאל להגדלת היצע וטיפול בהתחדשות עיר ברמה הנקודתית.

בשנים האחרונות יותר ויותר רשויות מכירות בפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית ברמת העיר ובהיקפים של שכונה ומעלה ואנו עדים לתוכניות ביוזמת העיריה והמחוז שמשנות פני עיר.
קיימות דוגמאות רבות, החל מת”א 5500 של תל אביב שתשקף טיפול מקיף בדרום העיר וסביב מערכות הסעת ההמונים, דרך ח-619 בחולון, רחוב לוי אשכול בקרית אונו ועוד. שכונות אלה מתבססות על תשתיות חדשות לגמרי, ומשלבות התחדשות עירונית מלאה ברמת הרחוב (קו ביוב, קו מים, כביש וכיוב’), השכונה (שצ”פים וכיוב’), ברמה העירונית (שירותים קהילתיים וכיוב’), המחוזית (טיפול בשפכים, חשמל וכיוב’) והלאומית (דוגמת מערכות הסעת המונים).

המעבר לתכנון התחדשות של שכונות שלמות בראייה כוללנית מאפשרת שינוי פני עיר, תוספת נפחית משמעותית המהווה מנוע משמעותי שיוכל להיטיב עם עקומת ההיצע, לחדש את המרחב האורבני, לייעל אותו ולשדרג את השירותים לתושב.
בשעה שנושא הביקוש וההיצע נדון בהרחבה בפורומים רבים, ננסה להתמקד במאמר זה בהזדמנות הייחודית הקשורה בהיבטים של התחדשות המרחב העירוני וייעול השירות לאזרח.

ציפוף = התייעלות עירונית

צודקות הרשויות בטענתן כי יחידות הדיור שבתחומן גרעוניות, ותוספת יחידות דיור צפויה להעמיק את הגירעון שלהן וצודקת הציפיה שלהן לסיוע ממשלתי כדי שהן יוכלו להציע שירותים נאותים לתושבים הקיימים והחדשים, על אחת כמה וכמה במסגרת התחדשות עירונית.
אלא שהציפוף טומן בחובו הזדמנות לחידוש פני העיר והתייעלות עירונית כללית שיכולה לשנות את המאזן כפי שהוא היום. מחקרים בעולם מראים קשר ישיר בין ציפוף אוכלוסין לאיכות השירות והיקף סל השירותים שמקבל האזרח.
אם לתרגם את המחקרים הגדולים לפרקטיקה בשטח, דמיינו מושב עם בתים פרטיים מול שכונה של בנייני מגורים צפופים בני 30 קומות בלב עיר. במושב תצטרך הרשות לסלול ולתחזק עשרות מטרים של קוי ביוב ומים לכל יחידת דיור, עשרות מטרים של כביש לכל יחידת דיור, ופינוי האשפה יהיה במשאית שעוצרת ליד כל יחידת דיור ויידרש לה יום שלם לפינוי אשפה לכל 100-150 יחידות דיור.
בשכונת מגורים הרשות תסלול ותתחזק מטרים בודדים (ואפילו פחות) של כביש וצנרת לכל יחידת דיור ופינוי האשפה יכול להיות פניאומטי ובעלות אפסית ליחידת דיור.

מכאן שהעלות של השירותים שתיארנו ליחידת דיור תהיה קטנה עבור העיר לעומת העלות עבור אותם שירותים במושב, לכן תושבי העיר ייהנו גם משבילי אופניים, ממדרכות, שצ”פ ומתנ”ס ליד הבית, ומלגות לסטודנטים בני העיר ועדיין, גם בהתחשב בתוספת השירותים בעיר העלות ליחידת דיור בעיר גם בהינתן השירותים המורחבים תהיה נמוכה מהעלות ליחידת דיור עבור השירותים הבסיסיים במושב.
בשורה התחתונה, ציפוף מביא להקטנת עלות השירותים המוניציפליים ליחידת דיור או להגדלת היקף השירותים המוניציפליים ליחידת דיור בתקציב נתון. לכן המעבר לתכנון שכונות שלמות ביוזמה של רשות מקומית או מחוז היא הזדמנות להתייעלות עירונית.

בדוגמאות שבחנו למעלה ראינו שעצם הציפוף מביא לחיסכון, אבל שילוב טכנולוגיות יכול להעצים את היקף החיסכון (או המשאבים הפנויים להרחבת סל השירותים). מערכות פינוי אשפה פניאומטיות, שילוב שימוש באנרגיות מתחדשות במרחב הציבורי, טיפול במים ושימוש במים מושבים, שיפור וייעול השליטה והבקרה באמצעות טכנולוגיות עיר חכמה וכן הלאה. לכל אלה יש מכנה משותף משמעותי: אלה השקעות שמביאות להתייעלות משמעותית בהוצאות הרשות, לצד שיפור השירות לתושב תוך התחשבות בסביבה.
הזדמנות נוספת להתייעלות שמביא הציפוף הוא עניין מערכות הסעת ההמונים. שילוב מערכות הסעת המונים וקישוריות שלהן אל יחידות הדיור (הגברת הליכתיות, שבילי אופניים, שאטלים וכיוב’) צפוי להפחית את העומס בכבישים, לפנות את הכבישים מרכבים חונים ולשפר את חווית השימוש במרחב העירוני, וזאת למרות הציפוף.
ההשפעה של מערכות הסעת המונים על המרקם העירוני, על השימוש במרחב הציבורי ועל יכולת התנועה במטרופולין מוכרת לכל מי שביקר בערים מרכזיות בעולם, והטמעה נכונה של מערכות אלה יכולות וצריכות לשנות את כל תרבות התנועה ואף הקניות של הציבור סביבן.

התייעלות עירונית מובילה לצמיחה מוניציפלית

תכנון כוללני של הרשות המקומית והמחוז, בתור השלב האבולוציוני הבא של ההתחדשות העירונית יכול וצריך לשנות את המרחב הציבורי, לייצר תשתית חדשה ומודרנית שתשפר את השירות לתושבים ואת איכות חייהם, וליצור מרקם עירוני צופה פני עתיד. תכנון מודע של שכונות ומתחמי דיור יכולות להפוך את העלות התפעולית שלהן מנטל לנכס ולא פחות חשוב – יהוו כתובת של תושבים ותושבות מרוצים.
מפתח חשוב נמצא בהבנה שפרויקטים אלה הם עתירי משאבים דוגמת אגרות, היטלים מענקים וכיוב’, והקפדה עלך הפנית המשאבים שמקורם בפרויקט להקמתו יכול וצריך ליצור סביבת מגורים מודרנית ויעילה.
עירוב שימושים יאפשר את שיפור המרחב העירוני לצד הגברת הגביה השוטפת והבטחת המשאבים הנחוצים לתפעול אותן שכונות חדשות שלא באופן גרעוני.
בימים אלה אנו יושבים בצומת מעניינת בתחום התכנון העירוני במדינת ישראל. השכונות הישנות שנבנו בתקציבים דלים בימיה הראשונים של המדינה מוחלפות בשכונות מסיביות ועתירות משאבים שהתכנון שלהן, החזון שלאורו הן מתוכננות והשימוש במשאבים שבנייתן תביא יקבע את פני המדינה וישפיע עמוקות על איכות החיים של כולנו בעשורים הקרובים.